1. → Qu’est-ce-que qu’un bail commercial ?

2. → Qu’est-ce-que qu’un bail dérogatoire (« dit précaire ») ?

3. → A quel moment dois-je commencer ma recherche ?

4. → Puis-je déposer plusieurs dossiers de candidature en même temps ?

5. → Dois-je faire appel à plusieurs sociétés de conseil en immobilier d’entreprise ?

6. → Quels sont les documents à fournir pour constituer un dossier de candidature ?

7. → Qu’est-ce qu’une garantie bancaire ?

8. → A quoi sert le dépôt de garantie ?

9. → Quel est le montant des honoraires d’agence ?

10. → Quels sont les leviers dans le cadre d’une négociation financière ?

11. → Qui paye l’impôt foncier ?

12. → Que recouvrent les articles 605 et 606 du code civil ?
    NB: Les réponses à ces interrogations ne tiennent pas compte de cas particuliers et sont approchées de façon générale. 

1. Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Avantage : Il confrère une extrême protection au Preneur en lui octroyant la « propriété commerciale » qui lui permet notamment de bénéficier du droit au renouvellement. Le Preneur a la possibilité de résilier son bail tous les 3 ans à la date d’anniversaire du bail, par acte extrajudiciaire uniquement, au minimum 6 mois à l’avance.

Inconvénient : Dans le cadre d’un bail commercial, l’ensemble des charges et travaux de réparation et d’entretien sont à la charge du Preneur. Pour le propriétaire, le bail doit être net de toutes charges : bail triple net.

2. Qu’est-ce-que qu’un bail dérogatoire (« dit précaire ») ? Avantage: Les durées du bail et du préavis sont fixées contractuellement entre les parties, ce qui offre davantage de souplesse.

Inconvénient: Il ne confrère pas au Preneur la « propriété commerciale », qui permet au locataire de se maintenir dans les lieux et ainsi protéger son fonds de commerce.

3. A quel moment dois-je commencer ma recherche ?

Il y a plusieurs étapes dans la recherche :  

1. La définition du cahier des charges, qui doit être en phase avec les besoins de l’entreprise d’une part, avec le marché d’autre part.

2. Les visites : En immobilier d’entreprise les visites se font en général en semaine et peuvent consommer du temps.

3. La constitution et l’envoi du ou des dossiers de candidatures au(x) bailleur(s).

4. La négociation financière

5. La négociation juridique (sur le bail)

6. La signature

Le projet s’étale donc entre 1 et 5 mois pour la recherche d’une surface comprise entre 100 et 800m2. Davantage pour les projets de + de 800m2.

4. Puis-je déposer plusieurs dossiers de candidature en même temps ?

C’est une pratique courante en immobilier d’entreprise. En général, les utilisateurs déposent 2 à 3 dossiers de candidature. L’utilisateur et le bailleur ne sont engagés que lorsque le bail est signé.

5. Dois-je faire appel à plusieurs sociétés de conseil en immobilier d’entreprise ?

Pas nécessairement. LOCOPRO donne accès aux utilisateurs à l’ensemble des offres de bureaux disponibles dans les Alpes Maritimes et le Var Est. Les commercialisateurs de la place mutualisent leurs dossiers afin de réaliser des affaires « en inter-cabinet ». Cette pratique a le double avantage suivant :

• Donner l’accès aux utilisateurs à l’exhaustivité des offres disponibles
• Garantir aux mandants (bailleurs), que le dossier de l’offre est diffusé auprès de l’ensemble des acteurs susceptibles d’être en contact avec des sociétés en recherche de locaux.

Choisissez votre conseil, en fonction de son professionnalisme, de sa réactivité et de sa capacité à défendre vos intérêts.

6. Quels sont les documents à fournir pour constituer un dossier de candidature ?

Les documents à fournir dans le cadre d’une candidature sont les suivants :

• Un courrier d’intérêt signé sur papier en-tête reprenant les termes de la proposition

• Un extrait Kbis

• Une copie des statuts de la société

• Un R.I.B

• Les trois derniers bilans et comptes de résultat

• Une présentation de votre société
  
  

7. Qu’est-ce qu’une garantie bancaire ?

Une garantie bancaire est un acte qui garantit au Bailleur, le paiement des loyers en cas de défaut de paiement du Preneur. Le montant et la durée de cette garantie fait l’objet d’une négociation entre les parties. La mise en place d’une garantie bancaire représente un coût pour le Preneur. Le montant et la durée de cette garantie fait l’objet d’une négociation entre les parties. La mise en place d’une garantie bancaire représente un coût pour le Preneur.

8. A quoi sert le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie sert à garantir les dommages potentiels. Il couvre également les manquements du locataire à ses obligations, définies dans le bail.

9. Quel est le montant des honoraires d’agence ?

Les honoraires de commercialisation dans le cadre d’une location, s’élèvent à 30 % HT du loyer annuel HT/HC. Cette somme est soit partagée entre le Bailleur et le Preneur (15%/15% ; 10%/20% etc) soit à la charge exclusive du Preneur. La répartition de cette rémunération est définie dans le mandat qui lie le propriétaire au commercialisateur.   Dans le cadre d’une vente, les honoraires de commercialisation sont généralement compris entre 4 et 9 % HT du prix de vente hors droits.

10. Quels sont les leviers dans le cadre d’une négociation financière ?

• Les leviers de négociation sont multiples :
• Le loyer : certains propriétaires investisseurs préfèreront négocier un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui augmente chaque année pendant la première période ferme du bail, mais conserve un loyer dit « facial » le plus élevé possible.
• La franchise de loyer correspond à des mois de loyers gratuits et est accordée pour financer des travaux de rénovation ou d’aménagement qui seront effectués par le Preneur. Elle peut également être commerciale, et permet ainsi de faire baisser le coût de la location. Nota Bene : la franchise de loyer s’exprime HT et HC, les charges et taxes restent dues pendant cette période.
• La remise des clés anticipée : il s’agit d’une franchise de loyer déguisée, qui n’apparaît pas toujours au bail. Le futur locataire doit en revanche remettre au bailleur une attestation d’assurance avant de rentrer dans les lieux.

A noter : Dans le cadre d’un bail commercial, certains bailleurs – en fonction de leur stratégie – sont prêts à consentir des efforts financiers supplémentaires en contrepartie d’un engagement ferme du Preneur sur une durée supérieure de 3 ans.

11. Qui paye l’impôt foncier ?

L’impôt foncier est appelé chaque année auprès du propriétaire. En location et plus précisément dans le cadre d’un bail commercial, l’impôt foncier est généralement refacturé au locataire.

12. Que recouvrent les articles 605 et 606 du code civil ?

L’article 605 du Code Civil désigne les petites réparations : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »

L’article 606 du Code Civil désigne quant à lui les grosses réparations : « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

En location, il est d’usage de préciser dans le bail que les travaux relevant de l’article 605 du Code Civil restent à la charge du Preneur. La prise en charge des travaux relevant de l’article 606 du Code Civil, lorsqu’elle n’est pas à la charge du Bailleur par défaut, fait l’objet d’une négociation entre les parties.