Location de bureaux dans les Bouches-du-Rhône (13)

Louer un bureau dans les Bouches-du-Rhône

 Vous êtes à la recherche de nouveaux bureaux ou d’un local professionnel dans les Bouches-du-Rhône ?

Comment choisir son bureau ?

Afin de trouver les bureaux qui répondront au mieux à vos attentes, il est important de préparer un cahier des charges avec les critères de recherche de votre projet immobilier.
Cela prend en compte plusieurs facteurs tels que votre activité, votre stratégie, vos clients…

Vous devez ainsi déterminer deux grandes familles de critères :

Les critères extrinsèques :

• La localisation : les bureaux peuvent être dans une zone tertiaire, commerciale, en centre-ville, une zone en construction, en mutation ou en restructuration telle qu’Euroméditerrannée à Marseille, Cap Horizon à Vitrolles ou encore Athélia à La Ciotat.
• L’accessibilité : Vous pouvez avoir besoin de vous situer proche d’un axe passant, de l’autoroute, du train, du TGV, du bus, du port, de l’aéroport.
• Stationnement : généralement, plus l’immeuble est proche d’un centre-ville, plus les ratios de parkings sont faibles. Dans les zones de bureaux, il est généralement de l’ordre de 1/25m2. A noter que cette tendance va en diminuant puisque les communes imposent des ratios de parking plus faibles à la construction d’immeubles neufs pour privilégier les transports en commun. De même, les immeubles anciens sont généralement sous dimensionnés en stationnement car lors de la construction, l’utilisation des espaces était beaucoup moins dense qu’actuellement.
• Budget : Par principe et à prestations équivalentes, les centres villes sont plus chers au prix au m2. Cela s’explique par plusieurs facteurs tels que l’incidence foncière, le prestige, l’accessibilité, la zone de chalandise, la proximité avec les commerces et les clients… Renseignez-vous sur les prix moyens dans chaque zone.

• La surface des locaux : elle est déterminée en partie par le nombre de collaborateurs. A noter que le code du travail préconise une surface de 10m2 par personne dans un environnement individuel ou collectif et 15m2 par personne dans un environnement bruyant. A noter que le flex office, de plus en plus répandu permet d’optimiser les surfaces. 
• Le cloisonnement/aménagement : contrairement à l’habitation ou tout est très normé en termes d’affectation des pièces, l’exploitation des locaux est très différente d’une entreprise à l’autre. Certaines vont fonctionner en open space de plus ou moins grande superficie, d’autres vont prévoir des phone booth pour pouvoir s’isoler ou encore des salles de réunion pour recevoir la clientèle. D’autres entreprises ont des activités confidentielles et devront avoir des bureaux individuels renforcés en isolation phonique/acoustique. De même le cloisonnement peut être plein, vitrée sur allège, toute hauteur ou bord à bord. Les locaux peuvent contenir ou non un espace détente/cuisine. 
• L’accessibilité PMR : suivant si vous recevez des personnes à mobilité réduite, vous devrez prendre en compte l’accessibilité de l’immeuble de bureau et notamment prévoir de bandes au sol, des pictogrammes, du braille ainsi que des rampes d’accès, des sanitaires et des ascenseurs aux normes permettant le passage en fauteuils roulants.
• La classification ERT/ERP : Si vous admettez uniquement au sein des locaux du personnel, l’immeuble sera classé ERT (établissement recevant des travailleurs). Si vous admettez des personnes, soit librement, soit moyennant une rétribution quelconque, soit pour des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non, vous êtes classés ERP (établissement recevant du public) et devez répondre de certaines normes notamment en matière d’évacuation en cas d’incendie.  
• Les performances énergétiques : Tous les permis ayant été déposés après le 01/01/2013 prévoient le respect de la norme de construction RT2012 qui prend en compte trois facteurs (Bbiomax, Cepmax et Tic) pour améliorer la performance énergétique des immeubles. Ceci est permis par plusieurs éléments : 
  • les économies d’énergies réalisées grâce aux matériaux de constructions (double vitrage, épaisseur dalles et murs, ombrières…) 
  • la baisse des consommations des équipements tels que les ascenseurs ou les systèmes de climatisation. On parlera de rafraichissement en rapport avec un seuil de température extérieure
  • La production d’énergie renouvelables : plusieurs modes comme l’éolien ou encore des boucles d’eau de mer comme à Marseille. Le plus utilisé dans notre région grâce au taux d’ensoleillement exceptionnel  reste le solaire avec les panneaux photovoltaïques
  • Des applications permettant en temps de réel de constater les consommations des différents utilisateurs et donc de les adapter.  

• Les labels : Certains bâtiments vont encore plus loin en matière d’économie/production d’énergie et ainsi être à energie positive c’est-à-dire qu’ils produisent plus d’énergie qu’ils n’en dépensent. Plusieurs labels permettent de mettre en avant les différents niveaux performances (E+/C-, BREEAM, BDM, BEPOS…).
• D’autres labels permettent de mettre en avant la qualité de vie et bien-être des collaborateurs sur le lieu de travail (OSMOZ, Ready 2 services…)

Pourquoi installer son bureau dans les Bouches-du-Rhône ?

Les Bouches-du-Rhône sont sur le plan démographique, le troisième département le plus peuplé derrière Paris et le Nord avec environ 2 millions d’habitants. Marseille comprend à elle seule près de 45% de la population. C’est devenu un hub incontournable en termes d’échange commerciaux et touristiques mis en avant grâce à :

• Grand port maritime : il relie la ville à 400 ports de 120 pays différents. Il est le premier port français avec 81 millions de tonnes de marchandises et près de 3 millions de passagers y compris croisiéristes.
• Réseau autoroutier : Le maillage autoroutier est très bien élaboré. La position centrale du département permet de rejoindre Lyon puis Paris via l’A7 au départ de la gare de Marseille-Saint Charles, l’A55 sur le littoral longeant la zone portuaire, l’A50 à l’est ; ou encore l’A8 permettant de rejoindre l’Italie d’un côté et l’Espagne de l’autre
• Gares TGV  : Plusieurs gares dont celles de Marseille Saint Charles et Aix-en-Provence.
• L’aéroport international Marseille-Provence : troisième aéroport de France.Il a la volonté de doubler son trafic aérien d’ici 2025.

Ces infrastructures font des Bouches-du-Rhône une place attractive sur le plan économique. Cette volonté politique et économique ce traduit par le grand projet d’Euroméditerrannée à Marseille, des Milles à Aix-en-Provence, ou de Cap-Horizon à Vitrolles.

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Que représente la location ?

Dans le cas d’une location, un bail, ou un contrat de location, est signé entre le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur).

Le bail commercial (le plus courant) est conclu pour une durée de 9 ans avec la faculté pour le locataire de résilier tous les trois ans moyennant un préavis de 6 mois. Pour pouvoir bénéficier de ce type de bail, il faut respecter plusieurs conditions dont l’enregistrement au registre du commerce et des sociétés.

Le bail reprend les différentes conditions et obligations qu’elles soient légales ou d’usage généralement sous forme de :

• Conditions générales
• Conditions particulières

Elles spécifient notamment :

• L’identification des parties
• La désignation de la chose louée
• La durée d’engagement
• Le montant du loyer 
• Le dépôt de garantie
• La modalité de répartition des charges et taxes
• Les obligations des parties
• L’assurance des locaux
• La révision triennale
• Le renouvellement
• La sous location….

Elles sont toutes régies par le décret n°53-960 du 30 Septembre 1953 et modifié par la suite par la loi Pinel du 18 Juin  2014 qui précise :

• La libre négociation des parties
• L’interdiction, sauf cas précis, des baux dits fermes
• L’état des lieux
• Le droit de préférence
• Le renouvellement
• Le congé

Plusieurs documents obligatoires sont à annexer au bail :

• L’Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques (ERNMT)
• Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
• Le Diagnostic Amiante des Parties Privatives (DAPP)
• La répartition des charges entre locataire et propriétaire
• Un récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois dernières années et à prévoir au cours des trois prochaines
• Le règlement de copropriété ou le règlement intérieur

D’autres types de baux peuvent être envisagés tels que le bail dérogatoire d’une durée maximale de 36 mois ou le bail professionnel d’une durée de 6 ans.

Avantages de la location

La location est probablement la bonne solution pour votre entreprise.

Elle présente plusieurs avantages :

• La rapidité de mise à disposition : Un seul contrat à signer. En comparaison, la vente prévoit généralement une promesse de vente ou synallagmatique et une réitération par acte authentique plusieurs mois plus tard
• Pas de conditions suspensives d’ordre public. La prise d’effet peut être immédiate.
• La flexibilité car il y a la possibilité de résilier dans les conditions prévues dans le contrat. Dans la vente il n’y a aucune certitude de pouvoir vendre même si la date est prévue.
• Conserver son cash-flow puisqu’un apport de généralement 20/30% de la valeur est demandé par les organismes de financement lors d’une acquisition.

 La location est la solution la plus plébiscitée par les entreprises et cela s’explique en partie par le fait que plus d’offres sont disponibles à la location qu’à la vente.

Notre mission de conseil nous permettra d’apporter une solution appropriée, au cas par cas en fonction du cahier des charges et des spécificités de chaque projet immobilier

Les conseillers du cabinet LOCOPRO sont à votre disposition par mail ou par téléphone pour vous accompagner dans vos démarches.