Location de bureaux à Aix-en-Provence

Vous êtes à la recherche de nouveaux bureaux à louer ou de locaux professionnels à Aix-en-Provence ?

Comment choisir son bureau professionnel ?

Afin de trouver les bureaux à vendre ou les bureaux à louer qui répondront au mieux à vos attentes, il est important de préparer un cahier des charges avec les critères de recherche de votre projet immobilier professionnel.

Cela prend en compte plusieurs facteurs tels que les activités des bureaux, votre stratégie, vos clients…

Vous devez ainsi déterminer deux grandes familles de critères :

Les critères extrinsèques :

• Emplacement des bureaux : les bureaux peuvent être des bureaux situés dans des zones tertiaires comme le Pôle d’activité, vers des centres d affaires comme Multiburo, des zones commerciales comme la Pioline, en centre-ville près des Allées Provençales, dans une zone en développement, en mutation ou en restructuration telle que Cap Horizon à Vitrolles.

Vous pouvez également avoir besoin d’une belle visibilité pour votre bien immobilier selon le secteur d’activité dans lequel vous travaillez.

• L’accessibilité: selon vos besoins, vous pouvez être situé proche d’un axe passant, de l’autoroute, du train, du TGV, du bus, du port, de l’aéroport.

• Le stationnement: généralement, plus l’immeuble est proche du centre ville, plus les ratios de parkings sont faibles. Dans les zones de bureaux, il est généralement de l’ordre de 1/25m2. A noter que cette tendance va en diminuant puisque les communes imposent des ratios de parking plus faibles à la construction d’immeubles neufs pour privilégier les transports en commun. De même, les immeubles anciens sont généralement sous dimensionnés en stationnement car lors de la construction, l’utilisation des espaces était beaucoup moins dense qu’actuellement.

• Le budget: Par principe et à prestations équivalentes, les centres villes sont plus chers au prix au m2. Cela s’explique par plusieurs facteurs tels que l’incidence foncière, le prestige, l’accessibilité, la zone de chalandise, la proximité immédiate avec les commerces et les clients… Renseignez-vous sur les prix moyens dans chaque zone.

Les caractéristiques intrinsèques des locaux :

• La surface de bureau : elle est déterminée en partie par le nombre de collaborateurs travaillant sur place dans votre bureau professionnel. A noter que le code du travail préconise une surface de 10m2 par personne dans un environnement individuel ou collectif et 15m2 par personne dans un environnement bruyant. A noter que le flex office, de plus en plus répandu permet d’optimiser les surfaces.

• Les bureaux cloisonnés et l’aménagement : contrairement à l’habitation ou tout est très normé en termes d’affectation des pièces, l’exploitation des locaux est très différente d’une entreprise à l’autre. Certaines vont fonctionner en open space de plus ou moins grande superficie, en espace de coworking aussi appelé espace de bureau partagé, d’autres vont prévoir des phone booth pour pouvoir s’isoler ou encore des salles de réunion pour recevoir la clientèle. D’autres entreprises ont des activités confidentielles et devront avoir des bureaux individuels renforcés en isolation phonique/acoustique. De même le cloisonnement peut être plein, vitrée sur allège, toute hauteur ou bord à bord. Les locaux peuvent contenir ou non un espace détente/cuisine.

• L’accessibilité PMR: suivant si vous recevez des personnes à mobilité réduite, vous devrez prendre en compte l’accessibilité de l’immeuble de bureaux et notamment prévoir de bandes au sol, des pictogrammes, du braille ainsi que des rampes d’accès, des sanitaires et un ascenseur aux normes permettant le passage en fauteuils roulants.

• La classification ERT/ERP: Si vous admettez uniquement au sein des locaux du personnel, l’immeuble sera classé ERT (établissement recevant des travailleurs). Si vous admettez des personnes, soit librement, soit moyennant une rétribution quelconque, soit pour des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non, vous êtes classés ERP (établissement recevant du public) et devez répondre de certaines normes notamment en matière d’évacuation en cas d’incendie. 

• Les performances énergétiques: Tous les permis ayant été déposés après le 01/01/2012 prévoient le respect de la norme de construction RT2012 qui prend en compte trois facteurs (Bbiomax, Cepmax et Tic) pour améliorer la performance énergétique des immeubles. Ceci est permis par plusieurs éléments :

* les économies d’énergies réalisées grâce aux matériaux de constructions (double vitrage, épaisseur dalles et murs, ombrières…)

* la baisse des consommations des équipements tels que l’ascenseur ou les systèmes de climatisation. On parlera de rafraichissement en rapport avec un seuil de température extérieure
* La production d’énergie renouvelables : plusieurs modes comme l’éolien ou encore des boucles d’eau de mer comme à Marseille. Le plus utilisé dans notre région grâce au taux d’ensoleillement exceptionnel reste le solaire avec les panneaux photovoltaïques
* Des applications permettant en temps réel de constater les consommations des différents utilisateurs et donc de les adapter.

• Les labels: Certains bâtiments vont encore plus loin en matière d’économie/production d’énergie et ainsi être à énergie positive c’est-à-dire qu’ils produisent plus d’énergie qu’ils n’en dépensent. Plusieurs labels permettent de mettre en avant les différents niveaux performances (E+/C-, BREEAM, BDM, BEPOS…).

D’autres labels permettent de mettre en avant la qualité de vie et bien-être des collaborateurs sur le lieu de travail (OSMOZ, Ready 2 services…)

Consultez les annonces de locations de bureaux de notre agence imobilière, nous actualisons nos offres de location régulièrement mais elles ne sont pas toutes présentes sur notre site internet donc n’hésitez pas à nous contacter.

Pourquoi installer ses bureaux à Aix-en-Provence ?

Notre jolie ville d’Aix-en-Provence où il fait bon vivre, classée trois étoiles au Guide vert Michelin, a vu le jour en 122 avant J-C. Elle est appréciée pour son architecture contemporaine mais aussi pour son centre historique et ses anciennes bâtisses romaines. Des infrastructures en passant par différents projets, vous aurez toute l’opportunité de développer à bien votre projet professionnel et d’installer de façon stratégique votre entreprise.

Avec ses 300 jours de soleil par an, vous profiterez pleinement d’Aix-en-Provence et de ses 150 monuments historiques (les cathédrales, les églises, les musées, l’hôtel de ville, le palais de justice, le théâtre du jeu de paume). En passant par le Cours Mirabeau, vous pourrez contempler la merveilleuse fontaine de la Rotonde qui est l’une des 250 fontaines de la ville, aussi appelée Cité de l’eau. Le vieil Aix vous permettra de visiter le quartier Mazarin et de marcher sur les pas de Cézanne et de Zola, célèbres peintres. La place des Cardeurs vous offrira d’agréables soirées d’été et vous ne résisterez pas à faire un tour aux Allées Provençales. Au détour d’une rue, vous pourrez déguster un Calisson et même écouter quelques cigales. Vous pourrez profiter de la Bénédiction des Calissons ou même assister au festival international d’Art lyrique ainsi qu’au Printemps des lettres méditerranéennes, sans oublier les traditionnels Santons provençaux. 

Bref, c’est dans ce cadre magnifique que vous vous plongerez, entre montagne et mer, entre la Sainte-Victoire et les calanques de Cassis.

Le sport prend aussi une place importante comme le basket avec l’équipe féminine Pays d’Aix Basket 13 ou le handball qui se trouve en Première ligue ou encore la Provence Rugby jouant au stade Maurice David.

En ce qui concerne sa population, la ville d’Aix compte pas moins de 142 668 habitants dont près de 80 000 étudiants. C’est donc dans une atmosphère jeune et dynamique que votre entreprise évoluera. En effet, l’Université d’Aix-Marseille est la plus grande université francophone du monde ; on peut y étudier le droit, les arts, les sciences…

Sur le plan économique, Aix-en-Provence est placée à un point stratégique pour les échanges commerciaux et touristiques grâce à ses transports et infrastructures multimodales et de logistiques :

• Le bus Keolis Pays d’Aix: 880 arrêts de bus et 28 lignes urbaines vous permettent de vous déplacez dans toute la périphérie d’Aix.
• Le réseau autoroutier: le maillage autoroutier est très bien élaboré. L’A51 permet de parcourir les 32km seulement qui séparent Aix de Marseille, l’A8 permet de rejoindre l’Italie d’un côté et l’Espagne de l’autre et Lyon et Paris peuvent être rejoints par l’A7 (autoroute du soleil).

Le projet de bifurcation A8/A51, grand nœud autoroutier, est un carrefour important pour les déplacements du Pays d’Aix, de Marseille et du Pôle d’activités.

• Les Gares:
• la Gare Aix-en-Provence TGV : elle est un point de passage au cœur des déplacements français. Elle permet de relier Paris en à peu près 3h30 et Londres en 11h.
• la Gare TER PACA
• L’aéroport international Marseille-Provence: situé à Marignane, il est le troisième aéroport de France et propose plus de 120 destinations. Il a la volonté de doubler son trafic aérien d’ici 2025.
• Le grand port maritime : il relie la ville à 400 ports de 120 pays différents. Il est le premier port français avec 81 millions de tonnes de marchandises et près de 3 millions de passagers y compris croisiéristes.

Ces infrastructures et les projets d’aménagements font d’Aix-en-Provence une place attractive qui est accentuée par le grand projet des Milles ou encore de CAP HORIZON à Vitrolles.

Le fort tissus économique d’Aix-en-Provence s’est renforcé par l’installation de start-up (Jaguar network, Softway Medical,…) et de sièges de grosses entreprises telles que Travaux.com, Allopneus, Voyage privé, Dassault systèmes, Atos, Capgemini…

La ville qui compte plus de 700 entreprises à capitaux étrangers est un lieu prisé de jeunes entreprises de la Technologie, en effet elle est la deuxième localisation de Datacenter en France après Paris. Aix-en-Provence est une plaque d’interconnexion permanente entre l’Europe, l’Afrique, le Moyen-Orient et l’Asie.

À plus petit échelle, c’est aussi une ville connectée avec son projet « Places connectées » et ses 800 capteurs installés qui mesurent la qualité de l’air, le taux de pollution, le nombre de places disponibles dans les parkings…

Que représente la location de locaux professionnels ?

Dans le cas d’une location d un bureau, le bail, ou contrat de location, est signé entre le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur).

Le bail commercial (le plus courant) est conclu pour une durée de 9 ans avec la faculté pour les locataires de résilier tous les trois ans moyennant un préavis de 6 mois. Pour pouvoir bénéficier de ce type de bail, il faut respecter plusieurs conditions dont l’enregistrement au registre du commerce et des sociétés.

Le bail reprend les différentes conditions et obligations qu’elles soient légales ou d’usage généralement sous forme de :

• Conditions générales
• Conditions particulières

Elles spécifient notamment :

• L’identification des parties
• La désignation de la chose louée
• La durée d’engagement
• Le montant du loyer 
• Le dépôt de garantie
• La modalité de répartition des charges et taxes
• Les obligations des parties
• L’assurance des locaux
• La révision triennale
• Le renouvellement
• La sous location….

Elles sont toutes régies par le décret n°53-960 du 30 Septembre 1953 et modifié par la suite par la loi Pinel du 18 Juin 2014 qui précise :

• La libre négociation des parties
• L’interdiction, sauf cas précis, des baux dits fermes
• L’état des lieux
• Le droit de préférence
• Le renouvellement
• Le congé

Plusieurs documents obligatoires sont à annexer au bail :

• L’Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques (ERNMT)
• Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
• Le Diagnostic Amiante des Parties Privatives (DAPP)
• La répartition des charges entre locataire et propriétaire
• Un récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois dernières années et à prévoir au cours des trois prochaines
• Le règlement de copropriété ou le règlement intérieur

D’autres types de baux peuvent être envisagés tels que le bail de courte durée, le bail de dérogatoire d’une durée maximale de 36 mois ou le bail professionnel d’une durée de 6 ans.

Avantages de la location de bureaux

La location est probablement la bonne solution pour votre entreprise.

Elle présente plusieurs avantages :

• La rapidité de mise à disposition : Un seul contrat à signer. En comparaison, la vente prévoit généralement une promesse de vente ou synallagmatique et une réitération par acte authentique plusieurs mois plus tard
• Pas de conditions suspensives d’ordre public. La prise d’effet peut être immédiate.
• La flexibilité car il y a la possibilité de résilier dans les conditions prévues dans le contrat. Dans la vente il n’y a aucune certitude de pouvoir vendre même si la date est prévue.
• Conserver son cash-flow puisqu’un apport de généralement 20/30% de la valeur est demandé par les organismes de financement lors d’une acquisition.

La location est la solution la plus plébiscitée par les entreprises et cela s’explique en partie par le fait que plus d’ offres de bureaux sont disponibles à la location qu’à la vente.

Notre mission de conseil en immobilier d entreprise nous permettra d’apporter une solution appropriée, au cas par cas en fonction du cahier des charges et des spécificités de chaque projet immobilier

Les conseillers du cabinet LOCOPRO sont à votre disposition par mail ou par téléphone pour vous accompagner dans vos démarches.